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关于进一步强化工业用地有效保障的通知
2023-01-11 15:11
来源: 汉中市自然资源局 访问量:
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关于进一步强化工业用地有效保障的通知

汉市自然资〔2022162


各县自然资源局,汉台、南郑、经济技术开发区、兴汉新区、航空经济技术开发区分局:

为进一步强化工业用地保障,提升工业用地配置能力,有效降低企业用地成本,进一步激发土地市场活力,促进工业用地提质扩量增效、节约集约利用,切实服务实体经济发展,助推全市工业高质量发展,现就强化工业用地有效保障有关事项通知如下。

一、灵活选择供应方式

根据产业类型和生产经营周期合理确定土地供应方式,引导企业减少占地规模,缩短占地年期,鼓励弹性年期出让、先租后让、租让结合、长期租赁、新型产业用地(M0)等多种灵活的工业用地供应方式,提高土地利用效率和效益。

(一)推行用地弹性供应方式

各县(区)可根据当地实际情况和企业生命周期,确定适当的工业用地弹性供应形式和限。

1.弹性年期供应形式。弹性年期供应分为弹性年期出让、先租后让、租让结合、长期租赁等方式。弹性年期出让是指整宗土地以低于对应用途国有建设用地使用权出让法定最高年限的使用年期出让的供应方式;长期租赁是指整宗土地在整个合同期内均以租赁方式使用;先租后让是指供地方先行以租赁方式提供用地,承租方投资产业用地项目达到约定条件后再转为出让的供应方式;租让结合是指供地方先行以租赁方式提供用地,承租方投资产业用地项目达到约定条件后再将部分用地保持租赁、部分用地转为出让的供应方式。

2.弹性年期供应年限。新增工业用地弹性出让年期原则上控制在30年以内,国家和省重大产业项目可适当延长,不得超过工业用地法定最高年限50年以长期租赁方式使用土地的,应按照《规范国有土地租赁若干意见》(国土资发〔1999〕222号)的规定执行,租赁期限不得超过20年国有土地租赁合同中应明确约定土地租金支付时间、租金调整的时间间隔和调整方式;以租让结合方式使用土地的,租赁部分单次签约时限不得超过20年,可以续签租赁合同。使用期满后,综合评价达标的,经批准可采取协议出让方式续期使用,续期前后使用年限总和不得超过法定最高年限。

(二)鼓励产业用地混合利用

实行新型产业用地(M0)用地方式。新型产业用地(M0)指用于融合研发、孵化、创意、设计、检测、中试生产、新经济、无污染生产等创新性业态及相关配套服务的工业用地。包括可用于生产、研发设计、勘察、检验检测、技术推广、环境评估与监测等功能用途的产业用房和为满足职住平衡、新型产业配套等需求修建的员工倒班房、集体宿舍、食堂、小型商业等配套服务功能用途的配套用房。工业企业内部一般不得安排绿地。但因生产工艺等特殊要求需要安排一定比例绿地的,绿地率不得超过20%。严禁在工业项目用地范围内建造成套住宅、专家楼、宾馆、招待所和培训中心等非生产性服务设施。

建立不同产业用地类型合理转换机制,增加混合产业用地供给。同一宗土地兼容两种以上用途的,可依据建筑面积占比或功能的重要性确定主用途,并依据主用途确定供应方式。鼓励工业、仓储、研发、办公、商业等用途用地混合布置、空间设施共享,强化公共服务、市政基础设施功能混合。工业项目用地范围内行政办公及生活服务设施用地面积占总用地面积的比例不超过7%,且建筑面积不超过总建筑面积的15%。

(三)积极探索创新产业用地竞价方式

在符合现行法律法规规定的前提下,鼓励企业通过竞报年度税收等指标,竞买产业项目用地;对技术门槛高的产业、高端装备制造业以及高新技术产业等工业、科研用地项目,可探索按照技术标和设计标为主、价格标为辅的方式,以招标方式确定中标人;对标准化厂房、科技孵化器用地可采取土地使用权作价出资或者入股方式供应;对具有重大带动作用、亩均产出高、且利用低效存量土地的产业项目,可采取带准入条件、以协议出让(出租)方式供应土地。

二、依法确定出让底价

自然资源管理部门在工业用地出让前应当按照《城镇土地估价规程》进行评估,根据土地估价结果、土地供应政策和最低价标准等集体决策、综合确定出让底价。工业用地出让底价不得低于《全国工业用地出让最低价标准》中所在地土地等别相对应的最低价标准。

省(区、市)确定的优先发展产业且用地集约的工业项目,以农、林、牧、渔业产品初加工为主的工业项目,在确定土地出让底价时可按不低于所在地土地等别相对应《全国工业用地出让最低价标准》的70%执行。按比例计算后低于该项目实际土地取得成本、土地前期开发成本和按规定应收取的相关费用之和的,应按不低于实际各项成本费用之和的原则确定出让底价。

对低于法定最高出让年期(50年)出让工业用地,或采取租赁方式供应工业用地的,所确定的出让价格和年租金按照一定的还原利率修正到法定最高出让年期的价格,均不得低于《全国工业用地出让最低价标准》。

鼓励实行“零地技改”。鼓励土地使用者在符合规划的前提下,通过厂房加层、厂区改造、内部用地整理等途径提高土地利用率。在符合规划、不改变用途的前提下,现有工业用地提高土地利用率和增加容积率的,不再增收土地价款。

三、严格规范供应程序

拟定供地方案。自然资源主管部门会同有关部门拟定建设用地供地方案,明确供应方式、产业供应前置条件、开发建设条件、供应期限、租赁转出让条件、达到约定条件期限、出让(租)金、缴款时间和方式等内容。供地方案应按规定报市、县人民政府批准。

(二)组织实施公开出让。工业用地采取“弹性年期出让”、“先租后让”和“租让结合”方式供应的,必须严格执行《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》和《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范(试行)》规定的程序和要求,进行公开出让(租赁)。

(三)签订有偿用地合同。工业用地采用弹性年期出让供应方式的,受让方应与出让方签订出让合同。采取先租后让、租让结合和长期租赁方式供应的,成交后土地使用者与自然资源部门签订国有建设用地使用权出让合同或租赁合同。合同应明确约定开发建设要求、租赁转出让条件等内容。实行先租后让、租让结合的,在承租方使用租赁土地达到合同约定条件后需办理出让手续时,可采取协议方式出让。采用租让结合供应方式的,租赁部分土地由承租方与出租方签订租赁合同,出让部分土地由受让方与出让方签订出让合同。

(四)缴纳土地价款(租金)。受让方应当在签订国有建设用地使用权出让合同后1个月内缴纳出让价款50%的首付款,余款要按合同约定及时缴纳,最迟付款时间不得超过一年;承租方应当依照合同约定按年度或一次性缴纳租金。未按期支付的,自滞纳之日起,每日按迟延支付款项的1‰缴纳违约金,延期付款超过60日,经催缴后仍不能支付的,出让(租)方有权解除合同,并可要求违约赔偿。

(五)办理不动产登记。出让(租赁)土地使用者可持国有建设用地使用权出让(租赁)合同和缴清出让价款(租金)缴纳凭证等相关材料依法申请办理不动产登记。租赁土地使用权转为出让土地使用权的,土地使用者应持原不动产权证书、协议出让合同等相关材料,申请办理不动产权登记。

四、加强供后履约监管

(一)将弹性年期出让、先租后让、租让结合、长期租赁、M0方式供应的工业用地纳入土地市场动态监测与监管系统管理,加强事前、事中、事后的全程跟踪服务和监管,记录供应地块的基本情况、供地后投资建设情况、成交价款收缴情况、租赁转出让情况、期满续期情况等。

(二)土地使用权人在使用租赁土地达到合同约定转为出让土地的条件后,经土地使用权人申请,出租人同意,可将承租的全部或部分土地按协议方式办理出让手续。租赁土地期限届满,土地使用者未申请续期或申请续期未获批准的,租赁土地使用权应由出租人无偿收回,地上建筑物、构筑物及其附属设施按合同约定处置。

(三)对于投资和产业主管等部门提出产业类型、生产技术、产业标准、产品品质要求作为土地供应条件的,在土地供应成交后,提出关联条件部门应当要求土地使用权取得人提交项目用地产业发展承诺书,作为自然资源部门签订土地供应合同的前提条件。明确提出关联条件部门应对承诺书的履行进行监督,并适时通报自然资源主管部门。项目竣工投产达不到约定要求的,各相关部门应按职能分工依法依约进行处置。

(四)土地使用者未按合同约定开发利用土地的,自然资源部门有权责令土地使用者限期改正;逾期不改正的,可按合同约定解除合同,依法收回土地使用权。

各县区可结合当地实际,制定细化措施,建立更加符合本区域工业项目市场特点的工业用地供应制度体系,降低工业企业用地成本,建立健全二级市场交易机制,提高存量土地资源配置效率,促进土地要素顺畅流通,提高工业项目土地利用效率,以土地供应方式转变推动产业不断优化升级,推进工业用地有效保障和高质量发展。

                     

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