走好营商环境“赶考路”

——汉中市不动产登记创新创优抵押及预告登记十项措施

为深入贯彻落实“放管服”改革、持续优化提升营商环境，近年来，汉中市不动产登记交易服务中心以推进不动产登记队伍作风常态化建设为主线，围绕“便民利企、提质增效”的工作思路，以推动“不动产登记＋金融服务”高质量发展为突破口，不断夯实业务基础、创新工作模式、优化服务方式，系列推出不动产抵押及预告登记十项举措，助力推动我市经济社会发展再上新台阶。

一、无还本续贷，降低企业融资成本

以往，企业或个人向金融机构申请续贷、转贷、借新还旧贷款时，按照正常的抵押登记流程，需先结清原有贷款后才能申请新的贷款抵押，企业往往需要拆借“过桥”资金周转，融资成本较大。为了帮助企业解决资金周转难题，通过开展“无还本续贷”抵押登记，为企业生产经营提供了极大便利。 2020年5月汉中市研究制定了《简化办理无还本续贷业务他项权证再次抵押登记流程办法》(汉市自然资发〔2020〕60号)，对认定为适用于“借新还旧”“转贷”“抵押物置换”等无还本续贷抵押登记业务的，无须先行注销原抵押登记，可直接合并办理不动产抵押权变更登记。截至目前中心共办理无还本续贷抵押登记业务2146件，切实降低了企业续贷融资成本和办理时限，很好的解决了企业融资难、融资贵和融资慢等棘手问题。

二、“商转公”抵押，减轻购房还贷压力

“商转公”是指将个人商业购房贷款转为住房公积金贷款的简称，即已办理个人商业性购房贷款且符合住房公积金贷款条件的借款人，在还款期间申请将商业购房贷款余额转为住房公积金新贷款。此前，办理“商转公”贷款业务，客户公积金贷款审批通过后，需自行筹集资金来结清原商业银行贷款，解除原商贷抵押，设定新抵押后才能发放公积金贷款，借款人需要承担更多时间和资金成本。

为减轻公积金缴存职工还贷压力、节省购房按揭贷款利息支出，2022年9月中心先试先行、多措并举，联合市住房公积金管理中心，在部门业务协同、保障资金安全和防范金融风险等方面积极探索，首创了“商转公”顺位抵押办理模式，成功破解了信贷资金跨行安全结转的难题。截至目前，中心共办理“商转公”业务859件，抵押担保金额3.14亿元。

三、民间借贷，抵押登记再出新招

长期以来，因民间借贷涉及的主体和事项相对复杂，尤其是民间借贷合同的合法性认定复杂难辨，民间借贷能否办理以及如何办理不动产抵押登记，成为不动产登记机构面临的一大难题。然而民间借贷在解决民营企业和小微企业融资困难、助力实体经济发展等方面具有积极的现实意义。为充分发挥不动产物权在民间经济交往中的担保作用，不断拓宽民间资本融资渠道，中心大量研究相关法律法规，以敢为人先的担当于2019年3月出台了《汉中市民间借贷不动产抵押权登记操作规范（试行）》（汉市不动产登发〔2019〕3号），顺利开展民间借贷抵押权登记业务。截至目前，共办理各类民间借贷不动产抵押权登记业务140件，合计抵押担保金额9.77亿元，解决了民营企业、小微企业及个人社会融资多样性需求。

四、政银合作，推动抵押登记进银行

为有效扩大我市不动产登记体系覆盖面，推进不动产登记服务就近办、多点办、马上办，真正打通服务群众的“最后一公里”，自2018年8月中心先后与建设银行、邮政储蓄银行、长安银行、工商银行、西安银行、陕西汉中农商银行等6家银行签订了《汉中市不动产抵押登记业务合作协议书》，设立了7个不动产抵押登记便民服务点，以专线直连的方式将登记窗口延伸至金融机构网点，实现了不动产抵押登记、预告登记业务“一站式”办理。截至目前，我中心已通过银行抵押登记便民服务点办理不动产抵押登记业务3433件、不动产预告登记14203件，极大地减少了群众跑动次数、压缩了业务办理时限。

五、全程网办，预告抵押登记更便捷

推进不动产登记“全程网办”是顺应信息时代发展要求，更是顺应人民群众期盼的有力举措。近年来，中心积极推进“互联网+不动产登记+金融服务”改革，持续提升不动产登记便利度，建立了不动产抵押登记、预告登记“全程网办”服务新模式。中心依托陕西省不动产登记“一窗办理”平台及“汉中市不动产登记”微信小程序，按照申请主体和业务类型，创新打造了银行端“互联网+不动产抵押登记”、企业端“互联网+不动产预告登记”、个人手机端“掌上服务大厅”等“三端融合”登记服务体系。“全程网办”突破了时间与空间的限制，开辟了登记为民的新局面，随着不动产抵押、预告登记网办业务数量的不断增长，让办事企业群众切实感受到“互联网+不动产登记”的便捷性和安全性。

六、土地预告，激活土地二级市场

为加快土地要素流转，促进土地二级市场发展，盘活存量闲置和低效利用土地，优化土地资源配置，中心按照《陕西省人民政府办公厅关于完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的实施意见》的相关要求，对房屋建设工程已投资额未达到总投资额25%的，按照“先投入后转让”原则，探索通过办理土地预告登记的方式实现建设用地使用权转让，预告登记权利人可以凭预告登记证明等其他必要材料，依法办理项目规划、建设施工等审批手续。2023年以来，我中心已办理3笔土地预告登记业务，确保两个工程项目顺利开工建设，极大的缩短了企业投资周期，提高了土地利用效率和投资强度，更好地实现了土地节约集约利用，以实际行动不断优化提升营商环境。

七、一表即办，抵押登记材料再精简

为深化不动产登记和金融便民利企合作，简化优化不动产抵押登记程序和受理材料，实现登记信息“无纸化”“集成化”和“标准化”，中心采取简化业务流程，调整收件方式，由金融机构自愿选择并与中心签订“汉中市不动产抵押权登记信息确认及业务互认协议”，以《不动产抵押权登记信息确认表》替代之前收取的不动产登记申请表、主债权合同、（最高额）抵押合同、价值认定书、询问笔录、不动产现状说明书、承诺书等材料，实现不动产抵押登记线上和线下“一表即办”。该举措有效减少了申请人负担，节省了企业群众办理时间和成本，让办事更便捷。

八、合并办理，预告登记流程全优化

按照原有模式，预告登记一般采取分段办理方式，即预购商品房预告登记完成后再接续办理预购商品房抵押预告登记。如当事人按揭购买一套新建商品房，需要往返于不动产登记机构、房地产开发企业和金融机构之间3次，至少两个工作日才能依次完成预购商品房预告登记以及预购商品房抵押预告登记。为进一步减少办事环节、压缩办理时限，中心致力于数字化、信息化服务改革，坚持让“数据跑路”代替“群众跑腿”，创新开发了预购商品房预告及抵押预告合并登记功能，通过系统升级和流程再造，将预购商品房预告登记和预购商品房抵押预告登记两项业务同步受理、同步办结。同时，将“双预告”合并登记延伸至银行便民服务网点，通过签订“三方协议”，购房人和房地产开发企业可共同委托贷款金融机构经办人一次性代为申请预购商品房预告登记与预购商品房抵押预告登记的合并业务，只需跑一次、一个工作日即可办结，极大提升了办事效率和服务质量。

九、“带押过户”，助力“高效办成一件事”

为促进和优化我市房地产市场健康发展，中心牵头组织相关部门及金融机构展开深入讨论和工作调研，在兼顾各方关切，实现合作共赢的基础上，充分发挥各部门业务制度和技术优势，共同制定并印发《关于协同开展不动产“带押过户”业务的通知》，在确保登记、交易和银行贷款资金绝对安全的前提下，探索形成了同行和跨行可兼容的“顺位抵押+资金监管”的不动产“带押过户”汉中模式。自2023年8月实施以来，共办理同行、跨行“带押过户”业务54笔，为卖方节省还款过桥资金2181万元，为买方办理购房抵押贷款2313万元，有效解决了上百个家庭购房的燃眉之急。

十、抵押即交证，抵押登记服务再“升级”

围绕土地项目建设和融资需要，在推行“交地即交证”工作模式的基础上，中心积极探索土地首次登记和土地抵押登记合并办理。通过开展部门合作与业务协同，对有抵押融资需求的企业，在签订土地出让合同后，重构跨部门业务办理流程、优化前后置环节、强化系统协同和数据共享，在土地供应、地籍调查等环节主动靠前服务，提前介入开展抵押贷款审批流程，实现交地、交证、抵押、放款各环节无缝衔接，即“交地即交证即抵押即放款”新模式，有效帮助企业在破解融资难题的同时加快项目建设。